Ein Eigenheim soll es werden, so weit sind wir demnach bereits. Als nächstes steht die Auswahl an Bautypen bevor. Welche Form soll das Haus besitzen? Welcher Hausbautyp bin ich? Manchmal ist die Auswahl allerdings nicht selbst bestimmt, sondern der Bebauungsplan gibt starre Vorgaben.
Folgend stellen wir sechs verschiedene Haustypen, nach Form und Funktion, vor und beleuchten deren Einsatzzweck. Eine klassische Einordnung sieht weitere Untergruppierungen, wie Friesenhaus, Kapitänshaus, Modulhaus oder Fachwerkhaus vor. Näher beleuchten werden wir das Einfamilienhaus, die Stadtvilla, das Stadthaus, das Reihen- und Doppelhaus sowie den Bungalow.
Nach Nutzung/Stil
Die Unterteilung von Haustypen kann nach verschiedenen Gesichtspunkten geschehen. Eine typische Unterscheidung wird von den Außenwänden klassifiziert. Gibt es deren vier, handelt es sich um ein freistehendes (Einfamilien-)haus. Ist eine Wand mit einem anderen Haus verbunden, wird typischerweise eine Doppelhaushälfte beschrieben. Sind mindestens drei Häuser miteinander verbunden, wird diese Einheit als Reihenhaus betitelt. Das Reihenendhaus ist ein Spezialfall.
Reihenhaus
Den vermeintlichen Nachteil eines Reihenhauses erkauft sich dieser Haustyp durch einen zumeist günstigeren Preis als vergleichbare und freistehende Häuser. Anderseits finden sich in Innenstadtlagen häufiger Reihenhäuser. Ein klassisches Reihenhaus wird in gleicher Weise, wie die anderen Häuser der Reihe, gebaut. Die einzelnen Häuser werden mittels Brandwand von einander getrennt. Diese ragt über die Dachhaut hinaus.
Nach der Baunutzungsverordnungs § 22 Abs. 2 (BauNVO) darf die Hausgruppe maximal 50 Meter lang sein.
Beliebt sind Reihenhäuser insbesondere in Nordwesteuropa (Belgien, Britische Inseln, Niederlande und Nordwestdeutschland). Durch die (ehemals) starke Luftverschmutzung in den englischen Industriegebieten wurden die Häuser häufig mit einer in Backstein ausgeführten Fassade errichtet, da diese durch Abschleifen einfach zu säubern ist. Reihenhäuser, die nach 1945 errichtet wurden, werden in England als Townhouses bezeichnet und grenzen sich immer häufiger in Ihrer Architektur voneinander ab. Dadurch trifft die Beschreibung des „Stadthauses“ auch in Deutschland häufiger den Nerv. Bei diesem Haustyp wir häufig von der Reihe abgewichen, also die Bauart und damit die Erscheinung variiert voneinander.
+ weniger Grundstücksfläche als bei einer Doppelhaushälfte
+ weniger Heizkosten als bei einer Doppelhaushälfte
+ häufig in Innenstadtlagen anzutreffen
- Kleineres Grundstück als bei einer Doppelhaushälfte
- Geräusche können durch die angrenzende Wand übertragen werden
- Wohnen wird vom nachbarschaftlichen Verhältnis bestimmt
- Instandsetzungsarbeiten müssen abgesprochen werden
Doppelhaus
Wenn zwei Häuser eine Einheit bilden, kann von einem Doppelhaus gesprochen werden. Dieser Haustyp ist nahezu in allen Wohngegenenden anzutreffen.
Innerhalb der Baurechtpraxis bilden nicht alle aneinandergebauten Gebäudehälften ein Doppelhaus im Sinne der BauNVO. Hierfür ist entscheidend, ob die Häuser zwei selbständige Baukörper besitzen oder in „wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise“ aneinandergebaut werden. (BVerwG, Urteil vom 05.12.2013 – 4 C 5/12). Besitzen die Häuser eine gemeinsame Wand, gelten sie als Doppelhaus. Die gemeinsame Wand gilt im Sinne des verminderten Wärmeverlusts als besonders positiv.
+ weniger Grundstücksfläche als bei einem freistehenden Haus (geforderte Abstand entfällt zu einer Seite)
+ größeres Grundstück als bei einem Reihenhaus
+ Grundriss flexibler als bei einem Reihenhaus
+ weniger Heizkosten als bei einem freistehenden Haus
+ Wiederverkauf oft leichter als bei einem Reihenhaus
- Geräusche können durch die angrenzende Wand übertragen werden
- Wohnen wird vom nachbarschaftlichen Verhältnis bestimmt
- Instandsetzungsarbeiten müssen abgesprochen werden
Einfamilienhaus
Der Sammelbegriff des Einfamilienhauses umfasst eine Vielzahl an unterschiedlichen Baustilen und wird zumeist über die Anzahl an Geschossen und der Dachform unterschieden. Existiert nur eine Etage wird der Haustyp als Bungalow bezeichnet. Das Anderthalb geschossige Haus ist im Obergeschoss von der Dachschräge eingenommen. Dabei darf die Fläche 2/3 der Grundfläche nicht überschreiten. Innerhalb des § 90 der Sächsischen Bauordnung gelten Geschosse, „deren Deckenoberfläche im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben, als Vollgeschosse.“ Im Vergleich kennt NRW den 1,5-geschossigen Bau nicht und setzt das Mittel der Deckenoberkante bei 160 Zentimetern fest.
Im Vergleich zu einem Reihenhaus oder Doppelhaus werden die individuellen Freiheiten durch ein höheres Budget erkauft. Das Budget bezieht sich dabei auf die initialen Kosten (Preis für das Grundstück, Preis für den Hausbau), gleichwohl auch für die Folgekosten (höherer Energiebedarf und Kosten bei Instandsetzungsarbeiten).
+ Grundstücksfläche variabel
+ Grundriss flexibel planbar
+ leichter Wiederverkauf
+ Geräusche werden kaum zum Nachbar übertragen
- Dachschrägen begrenzen den Freiraum in der oberen Etage
- Eher klassisch geprägt
- Instandsetzungsarbeiten teurer als bei Doppel- und Reihenhäusern
Bungalow
Häuser mit nur einer Etage werden als Bungalow bezeichnet. Durch das Wohnen auf einer Ebene ist der Platzbedarf höher, somit muss das Grundstück entsprechend größer sein. Anhaltspunkte gibt die Grundflächenzahl. Mit dieser wird das Verhältnis zwischen Haus und Grundstück ermittelt und sie sollte mindestens bei 0,4 liegen, d. h. die Wohnfläche des Bungalows sollte nicht mehr als 40 Prozent, der zur Verfügung stehenden Grundstücksfläche einnehmen.
Den vielen Vorteilen steht ein geldwerter Nachteil entgegen. Durch den höheren Platzbedarf, fallen die Kosten für ein Grundstück höher aus. Die Dachfläche und die Bodenplatte müssen größer gestaltet werden, wodurch der Hausbau im Gesamten mehr Budget benötigt. Im Vergleich zu einem Etagenhaus verfügt der Bungalow über mehr Wandaußenfläche, wodurch sich die Energiekennzahl verschlechtert.
Abgesehen von den Kosten gewinnt ein Bungalow durch das barrierefreie Bauen und Wohnen an Bedeutung. Der geräumige Dachboden bietet zumeist genügend Stauraum, wenn dieser nicht durch den Bau eines Flachdaches gänzlich wegfällt. Durch den Wegfall des Treppenhauses wird allerdings meist weniger Platz gespart als angenommen.
Durch die Besonderheiten beim Grundstück fallen einige Baugebiete weg, denn besonders in innerstädtischen Lagen werden die Flächen eher geringer, als größer. Auch der Bebauungsplan kann Einschränkungen treffen und beispielsweise zwingend ein Bungalow oder ein Stockhaus vorschreiben. Bauplätze für Bungalows sind relativ gesehen, seltener vorhanden.
+ barrierefreies Wohnen
+ Grundriss großzügig und flexibel planbar
+ leichter Wiederverkauf
+ Geräusche werden kaum zum Nachbar übertragen
- Grundstücksbedarf größer als bei einem Haus mit mehreren Geschossen
- Große Bodenplatte und Dachfläche erhöhen die Kosten
- Energiebedarf höher als bei Geschossbauten
Stadthaus
Eine richtige Definition für ein Einfamilienhaus im Stadthausstil existiert nicht. Zumeist werden (mindestens) zweigeschossige Häuser mit einer Dachneigung von unter 25% als Stadthäuser bezeichnet. Dabei besitzen diese zwei voll nutzbare Geschosse, also eine typische Deckenhöhe von 2,75 Metern. Durch die geringere Nachneigung, sowie die gängige Ausführung als Walmdach verringert sich der Stauraum im Dachgeschoss. Zumindest im Vergleich zu 1,5 Etagen. Die gesteigerte Wohnfläche wird durch eine geringere Staufläche erzeugt.
Der Dachform kommt bei Stadthäusern eine größere Bedeutung zu, denn diese ist häufig variabler gestaltbar: Walmdach, Flachdach, Pultdach oder Spezialformen. Allerdings sind die Dachvarianten aufwendiger zu erstellen, wodurch Mehrkosten entstehen. Für ein Satteldach rechnet man mit durchschnittlich 60 Euro je qm Dachfläche, das Walmdach liegt zum Vergleich im Rahmen von ungefähr 80 bis 100 Euro pro qm, schreibt das Hausmagazin.
Stadthäuser bieten demnach mehr Platz als ein Haus in Sattel-Dach-Bauweise, bei höheren Kosten. Zudem wirkt die Anmutung moderner und die Grundrissgestaltung ist flexibler.
+ Grundriss großzügig und flexibel planbar
+ keine Dachschrägen
+ Geräusche werden kaum zum Nachbar übertragen
- Teurer als ein Haus mit Dachschrägen
- Kann nicht in allen Baugebieten errichtet werden
Villa
Die Begrifflichkeit der Villa bezeichnet grundlegend ein größeres sowie vornehmes Haus, welches sich oft in einem Garten oder parkähnlichen Gelände befindet. Ebenso werden herrschaftliche Landhäuser als Villen betitelt. Heutzutage werden bereits größere Einfamilienhäuser in einer attraktiven Lage als Villa bezeichnet: „Ein freistehendes Haus mit über 300 Quadratmetern Wohnfläche und einem Grundstück von über 800 Quadratmetern bezeichnen wir als Villa“ erklärt Jürgen Poschmann Mitglied der IHK Vollversammlung Leipzig und Inhaber vom gleichnamigen Immobilienbüro.
+ mindestens 300 Quadratmeter Wohnfläche
+ flexibelste Grundrissplanung möglich
+ Geräusche werden kaum zum Nachbar übertragen
- Großes Grundstück notwendig
- Baugebiete selten
- Kosten durch Größe und Lage sehr hoch
Stadtvilla
Je nach Hausbaufirma werden Stadthäuser als Stadtvillen vermarktet, denn dieser Begriff vermittelt eine Herrschaftlichkeit. Wird er doch seit dem Barock verwendet und beschreibt einen Rückzugsort der wohlhabenden Stadtbevölkerung. Im Marketing-Vokabular wird dieser Hausbautyp daher gern als „villenartig“ umschrieben.
Haustypen im Vergleich
Ein Vergleich der einzelnen Haustypen kann nur in Relation zueinander geschehen. Reihenhäuser sind kostengünstig, allerdings wird dieser Vorteil durch geringere Chancen beim Wiederverkauf gemindert, da freistehende Häuser beliebter sind. Aufgrund des geringeren Platzbedarfes, im Vergleich zu einem Haus mit großer Grundstücksfläche befinden sich Reihenhäuser allerdings eher in innerstädtischen Lagen. Dieser Standortfaktor beeinflusst den Kaufpreis maßgeblich und ist nachträglich nicht beeinflussbar. Einige Nachteile der Immobilienlage können durch andere Vorteile ausgeglichen werden. So sind zentrale Lagen angenehm für den allgemeinen Konsum, erkaufen sich diesen Vorteil beispielsweise durch einen höheren Lärmpegel.
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